不動産投資の相場
2017.05.23

日が差すビル気になるのは不動産投資の相場です。
と言っても、投資の場合は利回りでお話することが多いので今回は利回りの相場についてお話していきましょう。

◆中古物件の場合(築年数が古い)
基本的には築年数が古いマンション程本体価格が安くなるのは当然の事ですね。
しかし、マンションというのはなかなか家賃を下げずとも条件にもよりますが借り手が見つかる事が多いです。このような場合は「表面利回り」が8%を超える物件もあるようですね。ただし、修繕費や管理に、固定資産税の支払い等を考慮すると実際の利回りは5%ほどと言えるでしょう。
ですから、うまく修繕費などを使わなければ8%は確保できる訳ですから、マンションを購入する際は、今後の大規模修繕の有無についてもしっかり確認しておく必要がありますね。

◆築年数が浅い物件の場合
建てられてから数年に満たない物件もしくは新築の場合、購入価格が高い分、利回りはあまり確保できません。表面利回りは6%ほどと考えていた方がいいでしょう。
しかし、古い物件よりは修繕費などもかからないでしょうから、実質利回りは5%ほどです。
これを考えると無難なのは築浅や新築ですね。
ただそこまでの利回りは取れませんのでその分稼ぎも少なくはなりますね。
無難に安定した投資をしたい場合は、利回りは減るものの、築浅物件がいいでしょう。
爆発的に利回りをGETしたいのであれば多少リスクを伴う築年数の古い物件がいいですね。

◆高利回りのポイント
上記で利回りの相場をお伝えしましたが可能であれば相場以上を目指したいですよね。
たかが1%されど1%です。
ちょっとしたことで利回りが上げられるなら、上げるに越したことはありません。
いろいろとシミュレーションをやってみましたがどんな状況であれ、ランニングコストの中で修繕費や管理費等が大きな割合を占めています。
高い実質利回りを得るためには、いかに古い物件でいかに大規模修繕が完了している物件かが選ぶ物件のポイントとなりますね。
古いけどリフォームされていて綺麗、立地条件も良く、住みやすい、近年の耐震問題にもしっかり対応、今後10年以上は大規模修繕の予定なし!しかも購入金額安い!なんて物件が転がっていたら投資用としては最高かもしれませんね。

◆最後に
このように相場はあくまでも目安にすぎません。
深く掘り下げて考えていけば逆に相場よりももっと利回りの良い条件の物件を探したり、作り出すことも可能です。
相場以上の利回り物件を手に入れるべくしっかりと計算して損のない投資をしましょう。

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